
近年来,多地积极开展现房销售试点,相关配套支持政策也在不断完善,推动现房销售在市场中的占比稳步提升。近日,住房和城乡建设部部长倪虹提到,要改革完善房地产开发、融资、销售制度。在商品房销售上,推进现房销售制,实现所见即所得,从根本上防范交付风险;继续实行预售的,规范预售资金监管,切实维护购房人合法权益。
未来“现房销售”是否将成为主流?过去的“预售”模式是不是会彻底退出历史舞台?这也是很多购房者关心的问题。对此,凤凰网房产专访了知名经济学家马光远。
马光远认为,预售彻底退出,房子烂尾问题才能真正解决。未来五年,我们会看到现房销售成为主流。其实,预售本身并非没有价值,可以和现房销售同时存在。建议保留预售,逐步付款,最后仍扣留5%-10%作为质量保证金。
高杠杆的根源就是预售 监管松散导致房子烂尾
谈起我国的商品房预售制度,起源于香港。上世纪 50 年代,香港企业家霍英东创立了一种新型的销售制度,被称为 “分层出售、分期付款” 模式,俗称 “卖楼花”。1994 年,我国正式引入该制度,并通过颁布《城市房地产管理法》及《城市商品房预售管理办法》,将其纳入法治化轨道。
马光远称,我们只学到了“预售”这个名词,对于预售的监管并没有学到。真正意义上的预售,是先支付一部分钱(比如 20%),再根据项目进度慢慢支付剩余部分,即便完成交房,购房者也仅支付 90%,剩下的 10% 作为质量保证金,确保房屋质量。过去我们的预售制度,权利、义务关系完全是一边倒了,只有开发商的权利,没有购房人的权利。一是对购房者的利益保护不到位,二是资金监管不到位,导致的结果就是房子烂尾,或是房屋质量不过关。
马光远称,极其不公平的预售和预售监管松散导致的房子烂尾,损害购房者的利益。一些开发商在预售模式下,在拿到购房者的首付款及银行贷款后,全部进入开发商的账户,名义上有一个监管账户。这些钱拿去做什么呢?不是拿这些钱来建房子,而是又拿去拍地,或是去干别的。这样将购房款挪作他用,导致整个房地产市场出现高杠杆现象。高杠杆的根源就是预售,预售本质上是一个融资的方式。也就是说在房子还没有盖完之前,购房者已经把所有的钱都付清了。这里所有的钱,不仅仅是盖房子所需的成本,甚至是这个项目的利润,都提前支付了。
为了弥补制度的缺陷,相关规划特别强调要 “完善房地产的开发、融资、销售制度”,现房销售也就势在必行了。马光远表示,“对购房人的保护不到位,整个房地产市场就很难健康发展。
未来5年“现房销售”成主流
马光远在采访中指出,未来5年中国房地产可能发生的最大变化,就是房地产销售方式的变化,也就是从现在以“预售”为主的模式,转变成以“现房销售”为主。
实际上,“现房销售” 也并非新鲜事。以北京为例,自 2021 年起就在集中土地拍卖中持续扩大现房销售试点范围。2025 年上半年,北京在 22 宗地块出让中,多宗地块明确要求部分或全部现房销售,其中溢价率超 20% 的地块有 3 宗,超 10% 的地块有 4 宗,显示出开发商对优质地块的热情未减。
上海则是更早探索现房销售的城市。追溯到 2014 年 7 月 9 日,上海市黄浦区五里桥街道 104 街坊 39/1 宗纯宅地竞拍,地块在预出让合同中首次提出了 “该地块内建成房屋不得预售,须以全装修现房销售”。
在马光远看来,现房销售的好处,就相当于到超市去买东西。那个东西怎么样,就在那儿放着。房子的质量怎么样,花园有多大,公摊面积有多大,车库怎么样,绿化怎么样,不再是开发商 PPT 里描绘的那个东西,所以叫 “所见即所得”。
马光远表示,如今中国房地产市场的基本面跟过去完全不一样。过去开发商之所以强势,因为房子不够,大家都在抢房子,房价一直在上涨,但现在房价稳定了,大家都不担心了,所谓 “形势比人强”,制度的改变就水到渠成了。
预售和现房销售可以同时存在
但是也不能武断认为预售制本身没有价值,即便在发达国家预售制也很常见。通过预售制,购房者可以参与建房的全过程。购房者需要什么样的结构、什么样的设计方案,在预售的过程就可以参与,而不是等建成后再推倒重来。
继续保留预售制最重要的是什么?他认为配资在线炒股,在于购房款怎么付,如何监管。“可以学习一些西方国家,比如先给个20%,再根据工程进度逐步从专户里拨款,最后保留5%或10%用来保障质量。毕竟,我国房地产高质量发展的目标,就是要建好房子。”
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